Раздел ипотечной квартиры после развода


Раздел ипотечной квартиры - судебная практика, после развода, решение суда, между супругами, соглашение

Ипотечный кредит отличается свой длительностью. За те пару десятков лет, что проходит с момента подачи заявки в банк до получения справки о полном погашении кредита, произойти может всякое.

Но особое значение имеет для банка такое событие, как развод супружеской пары. Ведь при этом происходит раздел имущества, которым вполне может оказаться и находящаяся в ипотеке квартира.

Законодательство

Отношения супругов, в том числе и те, что касаются имущества, регулируются Семейным кодексом.

В нем сказано, что все то, что было куплено за годы брака:

  • является общей собственностью обоих супругов;
  • при разводе делится пополам, так как части, принадлежащие каждому из них, признаются равными (статья 39 СК РФ).

То же относится и к долговым обязательствам.

Купленная в ипотеку квартиру тоже является общим для супругов имуществом. При этом совершенно неважно, кто из них выступал в качестве заемщика и из чьих доходов вносятся платежи.

Если нет брачного договора, в котором четко прописаны все права, такое жилье будет при разделе отдано супругам в равных долях. И каждый из них должен будет погашать свою часть оставшегося долга.

Впрочем, есть одни нюанс. Он касается отношения супругов с банком. И здесь существует два вида обязательств: кредитные и залоговые.

Они регулируются уже не семейным, а гражданским законодательством. А точнее, положениями Гражданского кодекса о займе и залоге.

Сказано, что на смену должника в обязательстве должно быть получено согласие кредитора (статья 391 ГК РФ).

То есть, для того, чтобы разделить квартиру при разводе, необходимо получить согласие банка. Так как жилье находится у него в залоге до окончания возврата долга.

Действия банка

Банки крайне отрицательно относятся к такой замене одного должника сразу двумя. И весьма редко дают согласие на раздел долговых обязательств.

Причина проста: вместо целой квартиры в таком случае у банка оказываются две ее половинки. Которые имеют существенно меньшую цену и гораздо труднее продаются в случае необходимости.

Чтобы избежать таких рисков, банки привлекают второго супруга в качестве созаемщика.

Это удобно для них тем, что:

  • теперь супруги солидарно отвечают перед кредитором;
  • требовать погасить долг можно с любого из должников.

А как они решат вопрос между собой банку уже не интересно.

Еще один плюс от такого решения – возможность обращения взыскания на такую квартиру:

  • когда оба супруга являются заемщиками, каждый из них имеет перед банком одинаковые обязательства;
  • можно обращать взыскание по ним на общее имущество.

Впрочем, возможен и вариант, когда банк изначально оформляет кредит только на одного из супругов.

Это происходит в том случае, если имеется брачный договор, где сказано, что:

  • все расходы несет только один член семьи;
  • ему будет принадлежать жилье в случае развода;
  • второй супруг при этом ничего не должен банку, но и на часть квартиры рассчитывать уже не может.

Раздел ипотечной квартиры

Особенности раздела ипотечной квартиры, купленной на средства банковского кредита, зависят от следующих факторов:

  • когда именно квартира была куплена;
  • имеется ли брачный договор, определяющий права супругов на нее;
  • из какого источника вносятся средства на погашение долга.

Бывшими супругами после развода

Если оба супруга выступают созаемщиками, а квартира признана принадлежащей им поровну, то и вносить в банк они обязаны всю сумму долга совместно.

Предъявить требование о погашении ежемесячного взноса или всей суммы досрочно, банк может предъявить к любому из супругов.

Такое условие может быть включено в кредитный договор. Согласно ему, даже если брак будет расторгнут, условия предоставления кредита не будут изменены.

Бывшим супругам придется договариваться между собой самостоятельно.

С материнским капиталом

Материнский капитал является пособием, полученным от государства. Он принадлежит тому члену семьи, на чье имя оформлен сертификат. Общим имуществом он не является, при разводе не делится.

Покупка жилья с привлечением материнского капитала имеет ряд особенностей:

  • при использовании маткапитала для приобретения жилья, оно становится долевой собственностью мужа, жены и их детей;
  • если покупка осуществляется в ипотеку, доли детям выделяются после ее закрытия;
  • при разводе такая квартира будет делиться согласно обозначенным долям.

Купленной до брака

С правом собственности на квартиру, которой уже владел супруг до свадьбы, все однозначно. Второй не может претендовать на ее часть, даже если он в ней проживал.

Но при оформлении ипотечного кредита ситуация несколько меняется:

  • в браке погашение ипотечного кредита производится уже из общего имущества, то есть каждый из супругов имеет право на его часть;
  • поэтому при разводе супруг-не собственник вправе требовать от второго либо возврата своей части вложенных средств, либо доли в квартире.

Варианты решения проблемы

Вариантов решения проблемы с разделом имущества существует несколько. Самый удобный — составление брачного договора и заверение его у нотариуса.

В этом документе будет детально прописано, какое имущество кому из супругов принадлежит в случае развода. И делить ничего уже не придется.

Если же такого договора нет, то супругам придется либо делить имущество в натуре, делая из одного жилого помещения два, либо искать иной компромисс.

Соглашение

Если купленное в ипотеку жилье представляет собой частный дом, то вполне вероятно, что его удастся разделить в натуре, то есть:

  • оборудовать в нем две изолированные квартиры;
  • каждая из квартир будет иметь свой отдельный вход и собственные коммуникации.

То есть каждому из супругов будет принадлежать уже не доля в доме, а самостоятельная жилплощадь.

В такой ситуации банк может пойти навстречу бывшим супругам, разделив их долг и получив в залог два жилых помещения: по одному на каждую часть кредита. Но это довольно длительный и затратный процесс.

Разделить можно и квартиру, превратив ее в коммунальную. Но в этом случае каждому должна достаться изолированная комната.

Впрочем, банк редко соглашается на такой раздел, так как ликвидность комнат невысока. Получать столь ненадежное обеспечение банк не хочет.

Если жилье не делится

Бывшие супруги могут не требовать от банка разделить их кредит, а заключить между собой соглашение.

Например:

  • о выкупе одним из супругов своей доли у второго;
  • о совместном внесении взносов с последующей продаже освобожденной от обременения квартиры и разделе вырученных средств;
  • о немедленной продаже квартиры;
  • о досрочном погашении ипотеки.

Через суд

Если между супругами нет действующего брачного договора, а достичь соглашения по вопросу ипотеки они не могут, то для раздела имущества следует обращаться в районный суд:

  • подается исковое заявление, которое рассматривается в порядке гражданского судопроизводства;
  • судья выслушивает доводы сторон, изучает документы и выносит решение.

Образец искового заявления

Оформляется иск в соответствии с требованиями ГПК РФ.

В исковом заявлении излагаются обстоятельства спора. А именно:

  • когда была приобретена квартира;
  • на кого оформлен кредит;
  • из каких именно средств осуществлялись выплаты;
  • имеется ли брачный договор;
  • как согласно мнению заявителя должно быть разделено спорное имущество.

Тут можно скачать образец искового заявления о разделе спорного имущества.

Решение

При вынесении решения суд будет учитывать интересы не только супругов, но и третьей стороны, то есть банка. Он является залогодержателем имущества и кредитором.

Следовательно, на разделение долговых обязательств супругов должно быть получено его согласие.

Судебная практика

Судебная практика раздела ипотечных квартир показывает, что банки крайне редко соглашаются на разделение кредита.

Им нет никакого резона получать вместо одного проверенного должника сразу двух, а вместо целой квартиры, которую легко продать с аукциона — две половинки, которые в случае невозврата долга повиснут на балансе банка.

Тут представлена судебная практика о разделе имущества, приобретенного в ипотеку.

Часто задаваемые вопросы

Рассмотрим вопросы, которые часто задают разводящиеся супруги, имеющие ипотечный кредит.

Кредит погашен имуществом одного и супругов

Если кредит погашался за счет имущества одного из супругов, не подлежащего разделу, то такая квартира может быть разделена и не в равных долях.

Но факт внесения большей части долга одним из супругов придется доказать. Например, представлением договора продажи добрачного имущества или наследства.

Передать все расходы и квартиру жене

Закон не препятствует супругам заключить соглашение, согласно которому ипотечная квартира в случае расторжения брака отойдет к одному из них полностью, вместе с обязательствами по кредиту.

Необходимо только нотариально его удостоверить и получить согласие банка на смену должника, если это требуется.

На видео о разделе ипотечного жилья

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

77metrov.ru

Раздел ипотечной квартиры и раздел ипотеки в 2019 году

Приветствуем! Сегодня мы продолжаем отвечать на вопросы читателей нашего проекта и поговорим про раздел квартиры находящейся в ипотеке. При решении супругов прекратить совместную жизнь больше всего споров обычно возникает вокруг жилья, в котором семья проживала в браке. Особую остроту этот вопрос приобретает, когда предстоит раздел ипотечной квартиры. Ведь в этом случае делиться не только право собственности на часть жилого помещения, но и обязанность по уплате кредитного долга банку.

Ситуация с разделом квартиры, находящейся в ипотеке, осложняется присутствием третьей заинтересованной стороны – банка. Для него развод не является весомым основанием, чтобы нарушать или изменять условия кредитного договора. Банк не волнует, как вы делите свое имущество и долги. Главное, что его будет интересовать – исполнение заемщиками обязательств по уплате долга в полном объеме без просрочек.

Раздел квартиры и ипотеки при разводе

Вопрос «Как разделить ипотечную квартиру при разводе?» доставляет бывшим супругам много хлопот. Договориться нужно не только о делении недвижимого имущества, но и о порядке погашения долга перед банковской организацией, выдавшей на него кредит. При этом банк должно устроить принятое решение, в противном случае он имеет право наложения вето.

Жилье, находящееся в ипотеке, при разводе подлежит разделению между супругами по общепринятым правилам. Каждому достанется по половине квартиры, если в брачном договоре не обговорен иной порядок деления. Поделить соответствующим образом ипотечные платежи будет значительно сложнее.

В большинстве случаев по ипотечному договору супруги являются созаемщиками и несут равную ответственность перед банком за возврат долга и начисленных на него процентов. Кредитные организации очень неохотно идут на раздел ипотеки на отдельные кредитные договоры. В этом случае растут риски невозврата денежных средств, поскольку каждый будет обязан оплачивать только свою часть долга.

Не подлежит разделу ипотечное имущество при наличии достаточных доказательств, что недвижимость была приобретена на унаследованные деньги или полученные от продажи жилья, бывшего в личной собственности одного из членов семьи до заключения брака, и ежемесячные платежи оплачивались только из его доходов.

Деление ипотечного соглашения и вывод бывшего супруга из числа созаемщиков

Ипотеку после развода можно поделить, только если квартира, приобретенная на заемные средства, состоит из нескольких комнат. Ипотека на однокомнатную квартиру разделу не подлежит.

При согласии банка возможно два варианта изменения условий кредитного договора:

  1. Раздел ипотечного долга пропорционально доле каждого из созаемщиков в квартире.

Перед принятием такого решения банк будет тщательно проверять финансовую состоятельность каждого из заемщиков. В случае сомнений в их способности уплачивать ежемесячные платежи новый договор заключен не будет.

Разведенные супруги в этом случае также несут определенный риск. Квартира, ранее находящаяся в совместной собственности, будет разделена на доли. В случае отказа или невозможности одного из собственников платить за свою долю, банк имеет право выставить на продажу все жилое помещение. Второй собственник также лишится жилья и вложенных в него денежных средств.

  1. Вывод экс-супруга из числа созаемщиков с одновременным лишением его прав на жилое помещение.

Бывшие муж и жена могут принять решение о переходе права собственности на, приобретенную в браке, квартиру к одному из них в полном объеме. При наличии нотариально заверенного письменного отказа одного из них от своей доли, банк может пойти на вывод его из числа созаемщиков по ипотеке. Такая возможность будет реализована только при подтверждении оставшимся единоличным заемщиком возможности в срок оплачивать ежемесячные платежи.

В Сбербанке обязательно требуют решение суда о разделе имущества и ипотеки. На основании этого решения и будет выведен созаемщик.

Продажа жилья, находящегося в залоге у банка

Самым удобным решением для обоих супругов при расторжении брака будет продажа имеющейся квартиры с последующим разделом вырученных денежных средств. Если квартира приобретена на заемные средства и находится под обременением, то реализовать ее можно только с согласия банка. Здесь вновь возникает ряд проблем:

  • Получить согласие банка на продажу очень сложно;
  • Будущему владельцу перед покупкой ипотечного жилья придется сначала погасить долг и дождаться снятия обременения;
  • Увеличение сроков передачи жилья новому собственнику необходимо будет компенсировать снижением его стоимости.

О том, можно ли продать квартиру в ипотеке и как это правильно сделать мы говорили в прошлом посте.

Вторым способом продажи квартиры, купленной в ипотеку, будет полное досрочное погашение остатка кредита. Это самый оптимальный вариант в случае наличия у экс-супругов достаточного количества денежных средств, особенно при небольшом остатке долга. Недвижимость, после снятия с нее обременения, можно будет без проблем продать по рыночной стоимости.

Раздел квартиры по ипотеке, купленной до брака

Находящуюся в залоге у банка квартиру, один из супругов мог приобрести до брака. Согласно российскому законодательству после развода такое жилье не подлежит разделению между супругами. Муж или жена, не участвовавшие в приобретении недвижимости, могут претендовать только на выплату им денежных средств, израсходованных на оплату ипотечных платежей в период брака.

Как разделить квартиру в ипотеке с учетом интересов детей

После развода родителей дети обычно остаются проживать с одним из них. Его доля в общем жилье будет увеличена с учетом интересов детей. Разделить квартиру, в которую вложен материнский капитал, пополам между родителями не удастся. При этом, скорее всего, платеж по ипотеке по решению суда будет поделен поровну между обоими супругами, как несущими солидарную ответственность за содержание общих детей.

Для продажи ипотечной квартиры, на долю в которой претендуют дети, потребуется не только согласие банка, но и органов опеки. А они дают свое согласие только в случае предоставления в собственность детей жилого помещения равнозначного по стоимости и условиям проживания продаваемому имуществу.

Ущемление интересов детей при разделе общего супружеского имущества может обернуться для родителей серьезными проблемами вплоть до лишения родительских прав.

Раздел квартиры в ипотеке при наличии брачного договора

На Западе заключение брачного договора является распространенной практикой. В России же это соглашение, регулирующее раздел имущества при ипотеке, составляется достаточно редко. Мало кто из новобрачных задумывается о перспективах возможного развода и связанных с ним проблем имущественного характера. Однако наличие подобного рода документа существенно ускорит и облегчит процесс деления жилья в ипотеке при разводе.

Нюансы брачного договора при наличии кредита на жилье

Чтобы избежать судебного разделения между разводящимися супругами квартиры, приобретенной в ипотеку, брачный договор должен содержать определенные пункты:

  • Доли, принадлежащие каждому из супругов. Согласно положениям Семейного кодекса РФ вся недвижимость, купленная за время брака, делится между супругами поровну. В брачном договоре можно прописать иные доли каждого в жилом помещении, либо единоличное владение им одним из супругов.
  • Процентное соотношение выплат по ипотеке. Брачное соглашение должно содержать также порядок выплаты каждым из находящихся в браке людей, кредита, полученного на покупку жилья.

Порядок заключения брачного договора и признания его недействительным

Договор между супругами может быть заключен:

  • до регистрации брака;
  • в процессе семейной жизни, в том числе после подписания ипотечного договора.

В последнем случае семейная пара обязана известить банк о составлении вышеуказанного соглашения.

Брачный договор становится юридическим документом после нотариального заверения. Решение о признании его недействительным может быть принято в судебном заседании по заявлению одной из сторон. В суд может обратиться и банк, выдавший ипотеку, в случае несогласия с порядком раздела ипотеки после развода, если соглашение было подписано супругами после принятия на себя обязательств по кредиту.

Особенности раздела имущества, приобретенного по военной ипотеке

Много проблем возникает при разграничении прав на имущество у семейных пар, один из представителей которых является военнослужащий, участвовавший в программе военной ипотеки.

Разделить ипотеку, за которую фактически платит Министерство Вооруженных Сил РФ, а не сам заемщик нельзя. Обеспечение этого условия обычно происходит через заключение между супругами брачного договора, где прописывается отказ жены претендовать на квартиру, купленную по военной ипотеке.

Как правило, военная ипотека оформляется на одного военнослужащего. Супруга и дети не имеют право собственности, но бывают случаи, когда оба родителя являются военнослужащими и приобретают жилье вместе на средства министерства обороны. В этом случае нужно обращаться в суд за оформлением раздела имущества и долгов, а затем в банк с просьбой либо вывести заемщика, либо выделить доли и разделить долг, но реальнее всего закрыть ипотеку и разделить имущество.

О чем стоит задуматься перед подписанием ипотечного договора в браке

Как бы ни была безоблачна жизнь семейной пары, никогда нельзя предсказать, что может случиться через пару-тройку лет. Никто не планирует разводиться стоя у брачного алтаря. Купля-продажа квартиры – это серьезное дело, связанное с большими финансовыми затратами. Если планируется, что будущее семейное гнездо будет приобретено в ипотеку, то молодым следует заранее определить все возможные нюансы такого шага.

Самой главной ошибкой, которую совершают созаемщики ипотечного кредита после развода – приостановление ежемесячных платежей до вынесения решения судом о разделе квартиры и ипотеки. Следует помнить, что для банка семейные форс-мажорные обстоятельства заемщиков не являются основанием для отсрочки выплат по кредиту.

Даже если супруги развелись, они обязаны продолжать выплачивать долг в полном размере. Банк может потребовать досрочно погасить ипотеку, если у него будут сомнения в возврате заемных средств. В случае длительной просрочки платежа заложенную недвижимость могут выставить на продажу по цене намного ниже ее рыночной стоимости.

Еще до похода в банк рекомендуется составить брачный договор, который будет регулировать действия супругов в отношении приобретаемой квартиры и ипотеки, если они вдруг решат развестись. Это позволит избежать множества проблем, сэкономить нервы и время на урегулирование вопроса раздела квартиры при ипотеке.

Развод в семье – это большая проблема, если есть еще и ипотека, то данная процедура превращается в настоящую головную боль. Запишитесь на консультацию к нашему юристу, чтобы получить бесплатную помощь эксперта и пройти этот сложный путь раздела имущества с надежной поддержкой опытного юриста.

Ждем ваших вопросов. Поддержите проект, если пост был полезен, то нажмите кнопки соцсетей и подпишитесь на обновления.

ipotekaved.ru

Тонкости раздела ипотеки, как не остаться без квартиры и денег

Приобретение квартиры за счёт средств ипотечного кредита для многих семей является единственной возможностью улучшить жилищные условия. Но надо понимать, что в этом случае, не только квартира становится совместной, но и долг по кредиту. При этом неважно на чьё имя оформлен договор ипотеки. Попробуем разобраться, как делится ипотека после развода.

Что такое ипотечный кредит

Для начала разберёмся, что такое ипотека. Ипотека – это не кредит, как думают многие. Это залог недвижимости, который оформляется дополнительно к кредитному договору. Оформляется это, как правило, в одном документе, поэтому такой договор часто целиком называют ипотекой. Залог означает, что если должник не вернёт кредит, банк отобрёт предмет залога – квартиру.

Важно помнить! Закон, по которому нельзя лишить гражданина единственного жилья, здесь действовать не будет. Банк заберёт квартиру в уплату долга, даже если в ней зарегистрированы (прописаны) малолетние дети.

Но банк не забирает квартиру себе, а выставляет её на торги. Вырученные после продажи средства идут в погашение долга. Оставшаяся после выплаты кредита и процентов сумма передаётся должнику.

Как делится ипотечная квартира при разводе

С точки зрения закона раздел ипотеки при разводе не представляет собой ничего сложного. Долги супругов, как и имущество, делятся пополам. Но это только в теории, в судебной практике с этим возникает масса проблем. Главная из них связана с тем, что стороной в договоре является банк, и его интересы тоже учитываются. Поэтому банк также привлекается к участию в судебном деле, и практически всегда выступает против раздела ипотеки. Банк можно понять – он выдал кредит надёжному заёмщику, платёжеспособность которого им проверена. А в результате раздела у этого заёмщика останется только половина кредита. Вторая половина перейдёт другому супругу. Финансовую состоятельность этого супруга банк не проверял и выдачу ему кредита не одобрял. Получается, что суд фактически обязывает банк выдать кредит неизвестному лицу. Что, конечно, не устраивает банк и является незаконным.

Часто кредит оформляется на обоих супругов, и они выступают созаёмщиками. Но банк обычно всё равно против разделения одного договора на два. Это связано с тем, что созаёмщики выступают солидарными должниками. То есть банк может потребовать погашения очередного платежа как от обоих должников, так и от любого из них. Представим, что договор ипотеки будет разделён на два. Теперь банк может требовать уплаты только от каждого в отдельности и уплаты только его части. Чтобы избежать таких ситуаций банки часто требуют при выдаче кредита заключать брачный контракт. Или включают в договор условие о том, что при расторжении брака кредит должен быть погашен досрочно.

Варианты раздела квартиры, приобретённой в ипотеку

Судебная практика по делам о разделе ипотеки при разводе довольно разнообразна. Но основных вариантов как разделить ипотечную квартиру три:

  1. Можно с согласия банка продать ипотечную квартиру, а вырученные деньги направить на погашение кредита. Оставшиеся деньги делятся супругами поровну. Этот вариант выглядит оптимальным, но на практике не всегда легко осуществим. Для начала нужно получить согласие на продажу квартиры от банка. Как правило, в таких случаях банк идёт навстречу, но может и отказать. Обычно это происходит, если банк при этом теряет значительную часть процентов. В качестве компромисса банк может предложить после продажи квартиры и погашения кредита использовать оставшиеся деньги на первоначальный взнос. После этого оформляется новый кредит или два кредита на покупку двух квартир. Таким образом удаётся фактически разменять квартиру в ипотеке. Другая проблема, это поиск покупателя. Квартира обременена залогом, для снятия которого нужно пройти ряд процедур. Это значительно увеличивает время сделки. Поэтому продать ипотечную квартиру не так просто. Но самое главное то, что разводящимся супругам предстоит заниматься продажей совместно. А в условиях уже возникших конфликтных отношений взаимопонимания достичь бывает невозможно. Если о продаже ипотечной квартиры супругам договориться не удалось, остаётся только судебный путь.
  2. Если кредит оформлен только на одного из супругов, другой может отказаться от квартиры. При этом просить суд оставить и квартиру, и ипотечный кредит тому супругу, на которого они оформлены. При этом второму супругу выплачивается компенсация. Размер этой компенсации будет равен половине средств, выплаченных по кредиту в браке. В этом случае банк не сможет возражать, поскольку кредитный договор остаётся без изменений. Согласия банка на такой вариант раздела ипотечной квартиры тоже не нужно. Но этот вариант подходит, только если ипотечный договор оформлен на одного супруга.
  3. Если и второй вариант не устраивает супругов, остаётся только просить суд разделить квартиру и долг в равных долях. Суд, исходя из условий ипотечного договора, определит для каждого из супругов размер платежа. Но это не означает, что тот супруг, на которого оформлен договор, сможет платить только половину. Он всё равно останется обязанным по кредиту полностью, и допускать просрочки платежа ему будет нельзя. В противном случае банк обратит взыскание на ипотечную квартиру и продаст её с торгов. Заявления о том, что в просрочке виноват второй супруг, значения иметь не будут. Но тот супруг, который исполнил обязательства за другого, сможет требовать возмещения расходов на оплату его доли.

Важно помнить! Судебная практика до сих пор не выработала решений, которые являлись бы ориентирами при разделе ипотечной квартиры при разводе. Часто по схожим делам выносятся абсолютно разные судебные решения, вплоть до противоположных. Поэтому для ведения в суде дела о разделе квартиры, приобретённой в ипотеку, обращайтесь только к профессиональным юристам, имеющим опыт раздела имущества супругов.

Когда ипотечная квартира делится не поровну

Нередки ситуации, когда супруги до официального расторжения брака долгое время проживают раздельно. И часто в этот период кредит погашается только одним из супругов. В этом случае он может претендовать на большую долю в праве собственности. Рассчитывать её следует пропорционально тем платежам, которые он произвёл самостоятельно. И, конечно, при этом нужно будет доказать, что супруги действительно проживали раздельно и вели раздельное хозяйство. То есть имели самостоятельный доход и несли расходы независимо друг от друга. Как это сделать, читайте в нашей статье, посвящённой судебным доказательствам.

Если квартира куплена до брака

Встречаются ситуации, когда квартира покупается по договору ипотеки до заключения брака. Поскольку кредит берётся на несколько лет, частично он может быть выплачен уже в браке. В этом случае квартира, тем не менее, останется в собственности того супруга, на имя которого приобреталась. Даже если ипотечный кредит погашался в период брака за счёт совместных денег. И даже если кредит был полностью погашен в этот период. И если на момент покупки квартиры будущие супруги уже жили вместе, это также не будет иметь значения. Второй супруг сможет требовать только выплаты ему компенсации половины средств, выплаченных в браке. Но и сам кредит при этом останется тому супругу, который является собственником ипотечной квартиры.

Раздел долевого участия при ипотеке

Самой большой проблемой при разделе совместного имущества является раздел договора долевого участия. Особенно, если для его оплаты получался ипотечный кредит, и оба договора оформлены только на одного из супругов. Дело в том права собственности на ипотечную квартиру у этого супруга нет. Оно возникнет только после завершения строительства. На момент развода есть только право требовать передачи этой квартиры. Поэтому суд в зависимости от конкретной ситуации примет одно из следующих решений:

  • Оставит все права по договору долевого участия одному из супругов. При этом за ним останутся и обязанности по погашению кредита. Второму супругу в этом случае присуждается денежная компенсация.
  • Примет решение о том, что второй супруг имеет право на выделение ему доли в квартире после ввода дома в эксплуатацию. Но тогда и кредит оба супруга должны будут продолжать выплачивать в равных долях.

Также, конечно, остаётся вариант уступки прав по договору долевого участия. Это можно сделать и во внесудебном порядке. Но на такую уступку также потребуется согласие банка.

Кредитные обязательства и алименты

Относительно последних случаев важно отметить одно обстоятельство. Нередки ситуации, когда квартира по решению суда достаётся только жене, поскольку с ней остаются дети. Суд такжеобязывает жену выплатить мужу денежную компенсацию за его часть квартиры. Одновременно суд обязывает мужа выплачивать алименты на содержание детей.

Для жены, на попечении которой остались малолетние дети, выплата мужу компенсации бывает затруднительна. В этих случаях муж часто полагает, что может зачесть алименты в счёт компенсации. То есть отказаться от уплаты алиментов и ежемесячно уменьшать размер  компенсации на сумму алиментов. К сожалению для таких мужей, это незаконно. Алименты на содержание несовершеннолетних детей не могут быть зачтены в счёт встречных обязательств второго супруга. То есть бывший муж в любом случае будет обязан платить алименты жене. Даже если она сама должна ему крупную сумму денег.

Военная ипотека

Отдельным случаем является покупка квартиры по военной ипотеке. При таком варианте указанные выше правила работать не будут. Это связано с тем, что военная ипотека выдаётся именно военнослужащему. И именно в качестве социальной гарантии, непосредственно связанной с его службой. Погашается кредит денежными средствами Министерства обороны РФ, а не совместными деньгами супругов. Поэтому после развода такая квартира останется в личной собственности военнослужащего. Члены его семьи и даже малолетние дети к этой квартире отношения иметь не будут. Более того, при получении военной ипотеки кредитные организации часто требуют от заёмщика заключения брачного договора. По условиям такого договора он в случае развода останется единственным собственником квартиры. Но при этом и обязательства по кредитному договору он будет исполнять самостоятельно.

Также читайте на нашем сайте о том, как обратиться в суд с иском о разделе совместного имущества и как собрать доказательства для судебного дела.

О стоимости услуг юридической фирмы «Красников и партнёры» узнайте в разделе цены. Для удобства расчётов воспользуйтесь калькулятором стоимости на главной странице.

Не откладывайте решение вашего вопроса, позвоните нам прямо сейчас или задайте вопрос онлайн. Консультация бесплатна!

Сергей Красников

Все права на данную публикацию принадлежат ООО «Красников и партнёры» При перепечатке просим ссылаться на сайт www.familylegal.ru

familylegal.ru

Как поделить ипотечную квартиру после развода?

Долгая и счастливая семейная жизнь не представляется без собственного уютного и родного семейного гнездышка. Что делать, если молодожены не располагают нужной суммой для приобретения квартиры, а занять не у кого? На помощь приходит банк, который предлагает соблазнительное решение – ипотечное кредитование на выгодных условиях. И счастливые супруги обзаводятся собственным семейным гнездышком.

Во время получения кредита супружеская пара, безусловно, развод не планирует. Но жизнь – штука непредсказуемая, и в случае размолвки муж и жена вынуждены разрешать вопросы с разделом ипотечных долгов.

Все происходит просто, если на жилплощадь не наложено обременение. Разводящиеся супруги до момента развода (либо после него) могут оформить соглашение о разделе всего совместно нажитого, в том числе и долгов. Если консенсус не достигнут, раздел общей собственности, в крайнем случае, произошел бы в суде.

Но что делать, если для приобретения жилья оформлялся заем, а на сам объект недвижимости наложено банковское обременение? Вот тогда и возникают сложности.

Развод с ипотекой

Прежде определимся, какими нормативными актами и законами регулируется разделение приобретенных в ипотеку объектов недвижимости, а также разделение долговых обязательств при расторжении брака.

Раздел ипотечной недвижимости

Данная процедура предусмотрена в статье 256 ГК РФ, согласно которой купленное в браке имущество принадлежит обоим супругам на правах совместной собственности. Данное положение также утверждено в п. 1 ст. 33 СК РФ. Таким образом, даже если недвижимость приобреталась одним супругом в кредит, она все равно является совместной собственностью.

При имущественном разделе доли мужа и жены будут равны (п.1 ст.39 СК РФ), если только стороны не установят иной порядок раздела. Согласно тому же Семейному кодексу, разводящиеся вправе осуществить раздел на свое усмотрение – путем оформления соответствующего договора (п.2 ст.38 СК РФ). Данные правила регулируют не только разделение собственности, но также раздел долговых обязательств супругов.

Что касается залоговой недвижимости, то здесь следует учесть положение ФЗ «Об ипотеке». Согласно ст. 7 Закона, приобретенная в период брака недвижимость может находиться в ипотеке – но только если имеется письменное согласие сособственников.

Поскольку доли мужа и жены в совместной собственности равны, купленная залоговая недвижимость при разводе делится на равные доли.

В статье “Раздел долгов при разводе супругов” мы рассказали, как правильно разделить общий долг, если супруги не поддерживают отношение, и что такое фиктивная задолженность.

Раздел ипотечного долга

Согласно закону, общие долги супружеской пары (как и совместное имущество) также подлежат разделу на равные части. Следовательно, кредитный долг, возникший в период брачного союза, при разводе также делится поровну.

Раздел залоговой собственности – теория и практика

Итак, теоретически все просто. Однако на практике разделение ипотечной собственности сопровождается значительными трудностями. Почему так происходит?

Во-первых, одна из сторон пытается доказать, что равный раздел долговых обязательств ущемляет ее интересы.

Во-вторых, в судебном процессе, помимо истца и ответчика, принимает участие третья заинтересованная сторона (кредитор), поскольку…

  • приобретенный супругами объект недвижимости находится в залоге у кредитного учреждения и на него наложено обременение;
  • на момент расторжения брака супруги имеют непогашенный кредитный долг.

Стало быть каждое юридическое действие, связанное с залоговой квартирой – будь то реализация такой недвижимости, перевод долга на одного из супругов, раздел долговых обязательств между разводящимися, порядок погашения ежемесячных платежей каждым участником —  осуществляется при непосредственном участии кредитора.

Большинство проблем возникает в результате того, что банк не согласен с предложенными вариантами раздела. Ведь перевести обязательства на иное лицо (в нашем случае – от мужа к жене либо наоборот) без согласия кредитора – невозможно. Зачастую инициаторами внесения изменений в кредитный договор выступают супруги, однако такие изменения не удовлетворяют кредитную организацию. А попытки произвести раздел залоговой недвижимости и кредитных долгов в суде без участия банковского представителя успехом не увенчаются.

Почему же банки не удовлетворяют просьбу о разделении долга? Все дело в том, что на основании договора ипотеки банк оставляет за собой право требовать возврат задолженности как от одного должника отдельно, так и от всех вместе (требование долга полное либо частичное). Разделение задолженности приводит к изменению ключевых условий договора – солидарная ответственность сторон становится долевой. При этом спорная ситуация между мужем и женой – это не причина изменять ипотечное соглашение и ущемлять кредитора в его правах. Поэтому получить согласие банка на разделение долга довольно сложно.

При этом варианты раздела непогашенной задолженности все  же существуют.

Соглашение о разделе долгов после развода

Как было упомянуто выше, законодатель предоставляет мужчине и женщине право решить судьбу своей общей собственности самостоятельно. Супруги вправе на свое усмотрение произвести раздел совместной собственности, оформив мировое соглашение – как во время брачного союза, так и после его расторжения.

Если разводящиеся представят письменный договор и сами определят, кто будет в дальнейшем выплачивать банковские долги и получит приобретенную недвижимость, судья не станет вникать ни в раздел залоговой квартиры, ни в раздел оставшихся ипотечных долгов.

Если же такое соглашение не оормлялось, вопросы разделение долгов решаются исключительно в суде.

Раздел долгов с участием банка

Если достигнуть договоренности не получается, один из супругов становится инициатором раздела залоговой недвижимости. Для этого следует направить иск о прекращении совместной собственности. Просьбу о разделении долгов заявлять не нужно: суд будет принимать решение, не выходя за рамки заявленных требований. В таких случаях согласие руководства банка не потребуется, поскольку изменения в кредитное соглашение вноситься не будут, права кредитора не ущемляются. Ограничение на залоговую недвижимость сохраняется, долги по кредитным обязательствам на иных лиц не переводятся.

Банки стараются обезопасить собственные интересы и зачастую вносят в договор ипотеки требование об извещении о любых существенных изменениях в жизни должника (например, о переезде, перемене места работы, разводе, рождении ребенка). Если  такое условие присутствует, о предстоящем разводе следует обязательно уведомить банк либо кредитное учреждение, выдавшее заем.

Раздел ипотеки, если супруги – созаемщики

Зачастую должниками по ипотечным договорам выступают оба представителя супружеской пары. Алгоритм действий при разделе задолженности следующий: супругам необходимо получить судебное решение о разделении собственности, затем обратиться в банк с просьбой о переводе долга. Если согласие получено, договор займа оформляется на второго супруга, либо составляется два отдельных кредитных соглашения.

В последнем случае прекращается солидарная ответственность по выполнению обязательств и устанавливается долевая в отношении каждого должника – последние обязаны будут погашать задолженность соразмерно установленной для каждого из них доли.

Как мы отметили ранее, банки весьма неохотно идут навстречу заемщикам, ведь тогда аннулируется солидарная ответственность сторон (когда долги можно взыскать с одного участника либо одновременно с двоих). Но если кредитор согласен, предыдущее соглашение о кредитовании прекращает действовать, а заключаются два отдельных договора. В дальнейшем оставшаяся задолженность делится поровну, должники продолжают выплачивать установленную часть.

Это важно: при изменении кредитного соглашения банк взимает комиссию, размеры которой варьируются от 0,5% до 1% от суммы долга.

Следует учесть, что банковские сотрудники проводят тщательную проверку платежеспособности сторон. И «добро» на разделение долга будет дано, если только у каждого из разведенных супругов имеются регулярные доходы, позволяющие без проблем погашать задолженность.

Приобретенная в ипотеку недвижимость остается в долевой собственности разведенных супругов, при необходимости производится выделение доли созаемщика в натуре.

Раздел ипотечной недвижимости

Фактическое разделение жилплощади возможно исключительно в натуре – если квартира имеет несколько комнат и при разделе не утратит своего назначения. Если объект недвижимости – это, к примеру, однокомнатная квартира, разделить ее на равные части нельзя. А значит, осуществить раздел ипотечной задолженности также не получится. Это правило закреплено в статье 5 ФЗ «Об ипотеке» — если при фактическом выделении долей изменяется (либо теряется) назначение недвижимости, выдел ее части в качестве предмета ипотеки невозможен.

Как было отмечено ранее, ипотечная квартира делится на равные части между разведенными супругами – совместная собственность прекращается, возникает долевая собственность. Стороны будут исполнять собственное обязательство по уплате займа, размер которого пропорционален полученной при разводе доле. С одной стороны,  данный вариант не самый лучший – если мужчина и женщина не имеют возможности разъехаться, они будут вынуждены проживать на одной жилплощади, пусть даже в отдельных комнатах.

Но с другой стороны, если мужчина и женщина разъедутся, супруг, который выехал из квартиры, может прекратить выплату ипотеки – изменятся финансовые возможности, или же должник просто решит не платить за квартиру, в которой не проживает. Это может закончиться плачевно. Если выплаты прекратятся, банк имеет полное право инициировать продажу ипотечной недвижимости с аукциона – супруги в таком случае потеряют и жилье, и вложенные деньги.

Если один из супругов выезжает из квартиры, как правило, оформляется новый ипотечный договор на того, кто остается проживать в квартире, а второй составляет письменный отказ от имущества и заверяет его у нотариуса. Тогда ответственность за выплату ипотеки будет возложена на одного представителя супружеской пары, а второй будет освобожден от ответственности за невыплату, но, в то же время, потеряет право собственности на ипотечную квартиру. Безусловно, такие варианты развития событий возможны только при согласии кредитора, который обязательно установит платежеспособность оставшегося заемщика.

Отказ кредитора в изменении условий договора

Возможно весьма неблагоприятное развитие ситуации – банк откажет в переоформлении ипотечного соглашения.

Нужно учесть, что банки не заинтересованы в «дроблении» кредитов, поскольку существует большая вероятность невозврата. Согласитесь, гораздо лучше иметь возможность взыскивать долги сразу с нескольких должников. Юридическая практика свидетельствует, что банки, как правило, выступают против переоформления займа.

Если банк не согласен на оформление новых договоров кредитования, мужчина и женщина продолжают быть солидарными должниками в рамках договора, даже в том случае, если суд разделит недвижимость поровну, или единственным собственником квартиры станет один из супругов. В данной ситуации имеется несколько вариантов. Стороны…

  • продолжают погашать долги;
  • находят недостающие денежные средства, погашают кредит, квартиру продают, полученные средства делят;
  • продают квартиру (с согласия банка) и полностью выплачивают долг, оставшиеся средства делят;
  • обжалуют отказ кредитора в судебном порядке.

Наилучший вариант для разводящихся супругов – прийти к согласию о порядке исполнения совместных ипотечных обязательств. В противном случае можно лишиться не только недвижимости, но и уже перечисленных денежных средств.

Раздел ипотечного долга, возникшего до брака

Бывает, что заем на покупку недвижимости был получен супругом (или супругой) до оформления брака. И, после того, как семья создана, должник дальше продолжает погашать кредит.

Согласно закону, имущество, приобретенное до брака, разделу не подлежит.

Если для погашения ипотеки использовались личные сбережения супруга-должника, при разводе кредитные долги будут признаны его личными обязательствами, впрочем, как и недвижимость. Но если кредит выплачивался за счет общих денежных средств, то при разводе второй супруг имеет право претендовать на часть жилплощади, или же на компенсацию – если о совместном владении недвижимостью речи не идет. Понятно, что в таком случае кредитные обязательства не возникают.

Совсем другая ситуация, если квартира приобретена в ипотеку после свадьбы, но первоначальный взнос был перечислен из личных средств супруга или супруги. Это обстоятельство учитывается в процессе определения долей и при разделении оставшегося кредитного долга.

Это важно! Есть действенный метод, как избежать конфликта – нужно оформить брачный договор еще до регистрации брака и получения ипотеки, и включить условие, согласно которому обязательства по займу, взятому до регистрации брачного союза, будет погашать исключительно заемщик. Но даже при наличии брачного контракта заемщик может привлечь к участию в получении ссуды свою вторую половину – необходимо уведомить банк о регистрации брака и оформить солидарную ответственность. Тогда второй супруг выступит в качестве созаемщика (либо поручителя) и возьмет часть обязательств на себя.

Но если супруг не горит желанием подписывать брачное соглашение или становиться созаемщиком, можно прибегнуть к альтернативному решению – реализовать недвижимость, досрочно погасить ипотеку, оставшиеся средства поделить. Остановимся на этом подробнее.

Альтернативные варианты раздела ипотечной квартиры

Итак, проблема с разделом недвижимости, оформленной в ипотеку возникнет, если…

  • между созаемщиками не достигнута договоренность о погашении задолженности;
  • основной должник не в состоянии самостоятельно уплатить долги;
  • кредитор возражает против перевода долга на второго представителя супружеской пары.

Как в таком случае решить проблему?

Реализация залоговой квартиры

Залоговую квартиру можно продать, долги погасить, оставшиеся деньги поделить между разводящимися супругами. В некоторых случаях такой вариант является самым оптимальным, несмотря на отсутствие жилья и негативные эмоции, связанные с реализацией почти уже «своей» квартиры.

При таком развитии событий разводящимся супругам не нужно будет делить одну крышу над головой, помимо этого, долговые обязательства с них полностью снимаются.

Решившись на такой шаг, необходимо учесть следующие нюансы:

  • реализация залоговой квартиры невозможна без согласия банковского учреждения. Как ни странно, банки соглашаются на досрочное погашение кредита с неохотой – после реализации залогового объекта банк теряет свои проценты;
  • довольно непросто найти покупателя, который согласиться купить недвижимость, находящуюся в залоге у банка;
  • в большинстве случаев залоговая недвижимость продается по значительно заниженным ценам.

Таким образом, даже если согласие банка на продажу ипотечной недвижимости получено, разводящимся супругам необходимо найти покупателей, которые согласны будут приобрести ипотечную квартиру. Покупателям необходимо погасить остаток долга по займу и ждать, пока обременение с недвижимости будет снято. Все это весьма рискованно и затратно по времени, поэтому супруги будут вынуждены снижать стоимость квартиры.

Досрочное погашение долга

Существует вариант, позволяющий избежать длительного и порой и безрезультатного переговорного процесса с банком либо кредитным учреждением. Раздел квартиры существенно упростится, если разводящиеся досрочно погасят кредит. Правда, для этого понадобится достаточно крупная денежная сумма. К слову, деньги можно получить после реализации другой дорогостоящей недвижимости, либо «перекредитоваться» в другом банке. Иногда банки сами предъявляют к созаемщикам-супругам требования о досрочном погашении займа при расторжении брака – данные условия могут быть прямо прописаны в ипотечном договоре.

Если все вышеперечисленные варианты не подходят, бывшие супруги могут ничего не предпринимать, после развода продолжать жить в квартире и постепенно выплачивать ипотеку. Безусловно, такое решение может быть принято только в том случае, если мужчина и женщина способны на компромисс и порядочность.

Раздел квартиры, если есть дети

При рассмотрении дела о разводе, судья может не соблюдать принцип равенства долей и произвести раздел общего имущества на неравные части. Происходит это, как правило, если с матерью (либо с отцом) остается проживать несовершеннолетний сын или дочь.

В некоторых случаях супруги используют материнский капитал, чтобы погасить кредитные долги. Тогда ребенку полагается часть недвижимости после того, как кредит будет выплачен.

Обратите внимание: если в квартире прописан ребенок, продажа жилья осуществляется с разрешения территориальных органов опеки и попечительства. Родителям следует представить доказательства, что ребенок будет обеспечен нормальными жилищными условиями.

Если вы хотите узнать, участвуют ли дети при разделе имущества родителей, прочтите нашу предыдущую статью.

Самовольное прекращение выплат по ипотеке

Ситуация, когда разведенные супруги прекращают выплачивать кредит, довольно распространена. Причиной этому может быть как банальный недостаток денежных средств, так и желание «насолить» бывшему супругу. В людом случае, итог прекращения выплат один: отсутствие платежей  приведет к начислению штрафных санкций на обоих должников, вне независимости от того, кто отказывается перечислять деньги. В результате несвоевременной и неполной выплаты кредита и процентов растет задолженность, которая через пару-тройку лет может превысить стоимость самой квартиры. Итог всему этому – реализация залоговой недвижимости с торгов, потеря созаемщиками жилья и денежных средств.

Подробнее о том, как происходит раздел кредитного долга, мы рассказали в этой статье.

familegal.ru


Смотрите также