При разводе что делать с ипотечной квартирой


Что делать с ипотечной квартирой при разводе, как ее разделить?

Статистика разводов ипотечников кардинально отличается от данных о расторжении браков россиян, не связанных общей недвижимостью с обременением. Получив квартиру в ипотеку, люди разводятся гораздо реже. Но что же делать, если брак не спасти? Существует два варианта: раздел кредита или продажа жилья.

Три стороны конфликта

Если ипотека была оформлена до брака, все проще – может вообще ничего делить не придется. Другое дело – квартира, в которую заселились супруги. В этом случае один из них – заемщик, а второй – созаемщик, но банку должны обе стороны. По Семейному кодексу любая собственность, приобретенная в браке, делится 50/50, если нет брачного договора, в котором прописан иной порядок раздела имущества при разводе. Такой порядок распространяется и на ипотеку. И не важно, кто заемщик, а кто созаемщик.

При разделе ипотечной квартиры учитываются интересы трех сторон – супругов и банка, который обеспечил финансирование. Ипотечное жилье после оформления договора с кредитной организацией становится собственностью заемщиков, но остается в залоге у банка, поэтому в случае развода представители финансового учреждения принимают участие в разделе жилья.

Что предлагают банки?

Обычно банк, узнав о разводе заемщиков, первым делом предлагает им наиболее выгодные для себя варианты. К примеру, заявляет о желании получить полный расчет по ипотеке или хочет переложить всю финансовую ответственность на основного заемщика. Ипотечникам в такой ситуации не обязательно со всем соглашаться, спорные вопросы можно решить через суд. Обычно судьи выносят решения в пользу заемщиков, в результате чего банки вынуждены принимать условия, устраивающие обоих супругов.

По словам адвоката Сергея Яшенко, банк никогда не выдаст ипотеку, не получив согласия второй половинки заемщика, поэтому оба созаемщика изначально разделяют финансовую ответственность. Обычно ипотечные платежи идут из общего семейного бюджета. При разводе возможны два варианта: супруги договариваются о разделе имущества самостоятельно или обращаются в суд. Если нет брачного контракта, судьи исходят из того, что имущество – равнодолевое.

Созаемщик может отказаться от своей доли за материальную компенсацию. В таком случае квартира перейдет в собственность заемщика, и он будет выплачивать ипотеку самостоятельно. Второй вариант – когда оба супруга сохраняют в собственности свои доли жилплощади. При этом обязательства по кредиту тоже разделяются. Если муж или жена перестанет платить, банк может забрать долю нарушителя ипотечного договора.

Итак, если супруги не хотят продавать квартиру, чтобы рассчитаться с банком, ипотечный вопрос может быть закрыт двумя способами:

  1. Квартира вместе с обязательствами по ипотеке делится через суд. При этом учитываются доходы супругов: когда есть большая разница в зарплатах, их ежемесячные платежи будут серьезно отличаться. Если кто-то из бывших супругов перестает платить, добросовестный плательщик может договориться с банком и взять всю финансовую нагрузку на себя. Смысл тут конечно не в благотворительности: стоит заодно подать в суд на нерадивую бывшую половинку.
  1. Ипотека переоформляется на кого-то одного, а второе заинтересованное лицо отказывается через нотариуса от претензий на жилье. В результате получается, что все права на недвижимость и обязательства по кредиту переходят в одни руки. Этот вариант возможен только при согласии банка. Кредитная организация должна признать способность одного заемщика самостоятельно выплачивать ипотеку. Для банков это сомнительный вариант – они предпочитают иметь дело с семьями.

Продажа ипотечной квартиры при разводе

Продать залоговое имущество сложнее, чем собственность без обременений. Однако сделать это можно, только придется согласовывать свои шаги с банком.

Вариант с продажей хорош тем, что позволяет досрочно рассчитаться с банком, а остаток поделить между супругами. Иногда при разводе люди без сожаления расстаются с бывшим жильем. И деньги в такой ситуации, естественно, тоже не помешают. Нет квартиры – нет объекта, по поводу которого могут в перспективе могут возникнуть судебные споры.

Существует несколько реальных вариантов продажи ипотечной жилплощади, например:

  1. Владельцы квартиры ищут покупателя и находят человека, готового дать задаток в размере остатка долга по ипотеке.
  2. Получают деньги, расплачиваются с банком, после чего с жилплощади снимается обременение.
  3. Покупатель выплачивает оставшуюся сумму за квартиру, которую пара делит между собой.

Такие сделки желательно осуществлять после консультации с юристом, а еще лучше – если квалифицированный специалист помогает на всех этапах раздела квартиры. Часто юридическую помощь оказывает банк.

Если нет возможности заниматься продажей жилья самостоятельно, можно поручить это кредитной организации. Получив необходимые полномочия, банк выставит квартиру на аукцион. Технология это проверенная, но выручка от продажи может быть заметно ниже ожидаемой. А еще придется заплатить за саму процедуру аукциона.

Брачный договор

При наличии брачного контракта процедура раздела ипотечной квартиры упрощается. Заключить его можно до ЗАГСа или после начала семейной жизни. Желательно делать это до оформления ипотеки, кредитные организации такой подход приветствуют. В договоре могут быть освещены следующие моменты:

  • оплата первоначального взноса и внесение текущих платежей (кто и сколько выделяет средств);
  • кто будет заемщиком, а кто созаемщиком;
  • кому будет принадлежать квартира после погашения ипотеки;
  • общий порядок действий в случае развода.

Брачный контракт – серьезный документ, его заверяет нотариус. Если супруги решили формализовать свои финансовые отношения после оформления ипотеки, желательно предварительно согласовать с банком положения договора, касающиеся залоговой квартиры.

www.exocur.ru

Ипотека при разводе: как делить квартиру, что делать с детьми

О возможном расторжении брака семейная пара редко задумывается при приобретении квартиры. К сожалению, лодка семейных отношений не всегда выдерживает штормовые ветра бытовых реалий. Решив разорвать брачные отношения, бывшие супруги неизменно сталкиваются с вопросом, как разделится ипотека при разводе.

В Семейном Кодексе РФ чётко прописывается, что при разводе всё нажитое имущество делится поровну между супругами. Это означает, что вне зависимости от того, кто из супругов оформлял кредит, права собственности на квартиру имеют оба, причём в равных долях. Исходя из этого принципа, раздел ипотеки при разводе также должен производиться поровну.

На деле, всё выходит не так радужно, как хотелось бы. Исходя из того, что женщины часто зарабатывают меньше мужчин, жена не всегда в состоянии выплачивать присужденную половину обязательств по кредиту. Или муж, в случае переезда в другое место проживания не считает необходимым выплачивать взносы за недвижимость, где уже не живет. Чтобы решить сложившиеся ситуации можно воспользоваться предложенными способами.

Варианты развития ситуации

Ипотека и развод вещи вполне совместимые, если к решению столь животрепещущей проблемы подходить с умом. Существует несколько вариантов, как делится ипотека при разводе, в случае, если стороны решили договориться между собой:

  1. Оставить как есть. Оба супруга выплачивают взносы по ипотечному кредитованию в равных частях, а по окончании кредита имеют равноценные доли в совместно выкупленной квартире. Подобное решение подойдёт в той ситуации, когда как минимум у одного из супругов есть другая жилплощадь. Также можно сдавать в аренду квартиру в ипотеке при необходимости. Для банка это является оптимальным решением, особенно если муж и жена выступали ранее как созаёмщики по кредитному договору.
  2. Ипотека после развода переоформляется на одного из супругов с отчуждением имущественных прав в его пользу. При этом второй супруг может требовать компенсации совместно выплаченных взносов. Добавим, что банк за переоформление сделки обычно взыскивает 0,5-1% от суммы кредита. Также необходимо будет заключать новые договоры страхования недвижимости и жизни заёмщика.
  3. Продажа квартиры в ипотеке при согласии банка. Достаточно сложный вариант, на который редко соглашается финансовая организация. Особенно если по кредиту выплачено менее половины заёмных средств. Кроме того, большая сложность найти покупателя, согласного на покупку квартиры, находящейся в отчуждении.

Что нужно обязательно сделать?

Первым делом о расторжении брака вам необходимо уведомить кредитную организацию, выдавшую ипотечный займ. Было бы желательно уведомить и о том, как делится ипотека при разводе между вчерашними супругами. Ведь если не достигнута договорённость и возникла просрочка, то банк вправе выставить данную недвижимость на торги. В таком случае квартира пойдёт с молотка за бесценок и вы получите на руки очень скромную сумму.

Допустим, кредитная организация будет уведомлена о том, что в дальнейшим плательщиком по кредиту будет лишь муж или только жена из бывшей семейной пары. В такой ситуации возможен пересмотр финансового состояния единственного заёмщика и, возможно, ужесточены условия кредита.

Если каждый из супругов не отказывается от своих прав собственности и желает переоформить два кредитных договора, согласно распределению долей, то в таком случае банк может пойти навстречу, при условии, что предмет отчуждения имеет как минимум 2 комнаты. К сожалению, с однокомнатной квартирой такой вариант не пройдёт.

Распространенные случаи при оформлении ипотеки

Займ при наличии ребенка

Рассмотрим вариант, когда при погашении кредита использовался материнский капитал. Тогда органы опеки обяжут вас выделить имущественную долю несовершеннолетним детям после полного погашения ипотеки. Продать заложенную квартиру у вас уже не получится, поскольку перед этим ребёнок должен получить равноценную имеющейся доле в другой квартире, которой обычно нет в наличии.

Даже в том случае, когда материнский капитал не использовался, родителю с ребёнком может быть выделена большая доля, если будут доказаны объективные причины данной необходимости.

Ипотека до брака

Возможен такой случай, когда ипотека была оформлена до брака. Как делится квартира в ипотеке при разводе, учитывая такой случай?

Если кредитный договор одним из супругов был заключён до брака, при условии внесения взносов из общего семейного бюджета, второй супруг имеет права требовать компенсации половины оплаченных сумм за время совместного проживания. Однако, претендовать на какую-либо имущественную долю в указанной квартире он никоим образом не может.

Личный вклад

Иногда возникают нестандартные ситуации, когда имущественные доли не могут быть разделены поровну между супругами. Например, как разделить ипотеку, если первоначальный взнос в 30% был сделан одним из супругов за счёт унаследованных средств или подарка от родителей? В таком случае разделению подлежит исключительно совместно нажитое имущество, а именно 70% квартиры. После раздела у одного из супругов будет доля 35%, а у другого 65% от ипотеки.

Если бабушки и дедушки вносили личный вклад в погашение ипотеки от имени внуков, то данная сумма будет фигурировать как имущественная доля квартиры, закреплённая за детьми.

Военная ипотека

Данную ипотеку при разводе формально не подвергают разделу, поскольку выделенные министерством обороны РФ средства имеют целевое назначение и квартира после погашения займа может принадлежать исключительно самому военнослужащему. Члены его семьи при разводе не имеют имущественных прав на данное жильё. В качестве исключения, им может быть предоставлено временное проживание на данной территории. Заковыристый вопрос о том, как поделить квартиру в том исключительном случае когда в семье есть двое военнослужащих, остаётся пока открытым.

Брачный договор

Брачный договор заключается как в момент регистрации брака, так и намного позднее. В нём, помимо остальных обязательств супругов, можно прописать пункты в которых будет указано, что делать с ипотекой при разводе и распределении ответственности по погашению взносов. О наличии брачного договора необходимо уведомить банк, на каком бы этапе семейной жизни он не заключался, иначе раздел квартиры может быть оспорен кредитором в суде. Основанием для этого будет то, что банк не был уведомлен о наличии данного документа.

Существует ошибочное мнение, что брачный договор действует и для гражданских браков. К сожалению, только официальное заключение брака придаёт брачному договору юридический статус.

Гражданский брак в России

Помимо официального брака, существует особая форма совместных взаимоотношений, именуемая гражданским браком. Поскольку юридически данная форма никаким законодательным документом не закреплена, как делить ипотеку в таком неоднозначном случае не полностью понятно. Обязательства по кредиту и имущественные права на квартиру остаются у того, кто заключал договор с банком. Фактически развод с плательщиком, как и брак, нигде не оформляется. Поэтому доказать, что вторая половина подобной семьи принимала участие в погашении займа будет достаточно сложно. Изначальное оформление договора на двух участников сделки станет хорошим выходом из подобной ситуации.

Несмотря на то, что разделение ипотечного платежа в случае развода является сложным вопросом для семьи, тем не менее, пути его решения имеются. Да, не всегда полученным решением остаются довольными оба супруга, но при разводе достичь полного согласия чаще всего очень сложно.

Видео-совет от эксперта

Полезно знать: Что делать, если нет возможности платить ипотеку.

2realtor.ru

Как делится ипотечная квартира при разводе?

  Развод чаще всего очень трудный процесс для супругов. Раздел имущества один из главных вопросов при разводе. А если квартира взята в ипотеку, и кредит по ней еще не выплачен? Возникает вопрос, как делится ипотечная квартира при разводе, чтобы не было претензий и с одной стороны.

Стоит помнить, что любое имущество, купленное в браке, считается общим имуществом супругов. И при разводе должно делиться в одинаковых долях. Но квартира, взятая в ипотеку, фактически не является собственностью до окончательной выплаты. Как же разделить квартиру?

Прежде всего, следует соблюдать все буквы закона.

При оформлении квартиры в собственность только мужа или жены, все равно они имеют равнозначные права на данную квартиру.

Если фактически кредит по ипотеке выплачивал один из супругов, а второй не вкладывал финансовые средства в выплату ипотеке, и муж, и жена имеют одинаковые права на данную квартиру.

Для выплаты ипотеки достаточно иметь лишь минимальную заработную плату. Хорошо, если супругам, находящимся в бракоразводном процессе, удается договориться спокойно. Но, к сожалению, такое случается крайне редко. Взаимные обиды и ссоры, предшествующие разводу, не дают супругам психологической возможности решить проблему мирным способом. Проблема с разделом квартиры в ипотеке заключается еще и в том, что в конфликт вовлечен еще и банк, выдавший ипотеку. Следует помнить, что необходимо уведомить банк о расторжении брака.

Итак, как разделить ипотечную квартиру при разводе? Есть несколько вариантов.

  Продать квартиру, получив на это разрешение банка. Полученными средствами выплачивается оставшаяся часть кредита по ипотеке. Если после погашения кредита остаются денежные средства, то они разделяются поровну между супругами. Но есть вариант, что банк не даст разрешение на перепродажу квартиры. Данное решение банка можно обжаловать через суд.

Квартира остается у одного из супругов. После этого супруг, во владении которого осталось жилье, продолжает выплачивать ипотеку в одностороннем порядке и выплачивает второму средства за его долю квартиры. В данной ситуации банк также участвует в решении. Разрешение на переоформление долга по ипотеке на одного из супругов выдается банком, если его устраивает платежеспособность человека.

Платежи по ипотеке можно разделить на равнозначные доли между супругами. И они выплачивают каждый свою долю самостоятельно. Такой вариант возможен, если супруги решают остаться жить на одной жилплощади или в похожих ситуациях.

При разводе без решения суда никто из супругов не вправе ставить единоличные условия пользования квартирой или отдельными комнатами без согласия второго. При решении вопроса раздела недвижимости через судебные органы, последний принимает во внимание все аспекты данного вопроса. Если у супругов есть несовершеннолетние дети, их мнение также может быть принято во внимания. В большинстве случаев большую часть квартиры присуждают тому из супругов, на иждивении которого остаются общие дети. Также следует знать, что в суде можно написать исковое заявление на одного из супругов с требованием вернуть денежные средства, выплаченные по ипотеке. Так, например, если при первоначальном взносе основная сумма была внесена мужем или женой, то он или она могут потребовать через суд большую часть доли квартиры или возврата выплаченных денег от второго супруга.

  В случае если квартира была приобретена под ипотеку сожителями, людьми, не зарегистрировавшими свой брак официально, то после решения о прекращении отношений могут возникнуть большие трудности в разделе имущества. По закону сожительство не является семьей в официальном смысле, поэтому законные требования на него не распространяются. В таких случаях судебный процесс может затянуться. Необходимо будет документально доказывать право владения собственностью, нужно иметь чеки по выплате ипотеки каждым из сожителей.

Бывают случаи, когда квартира приобретена в ипотеку одним из супругов до заключения брака. А сам кредит выплачивается уже после. В таких ситуациях супруг, не покупавший квартиру, но выплачивающий в браке ипотеку, имеет право на возврат половины всех денег, оплаченных за квартиру во время брака, включая саму ипотеку и проценты.

Значительно упростить вопрос о разделе имущества поможет составленный брачный договор. При составлении договора следует обратиться за поддержкой к юристам, которые грамотно его составят. Тогда раздел жилплощади будет произведен согласно этому договору.

В любом случае развод очень тяжелый процесс, не только с точки зрения закона, но и эмоционально. Если удалось достичь мирного соглашения, то не стоит оставлять его устным, лучше мирное соглашение заверить нотариально. Чтобы в будущем не возникло проблем.

Помните, что приобретая квартиру в ипотеку, вы несете долговые обязательство перед банком, и их несоблюдения наказываются по законодательству согласно всем пунктам заключенного договора.

xranitelochaga.ru


Смотрите также