Как при разводе разделить квартиру если она в ипотеке


Как при разводе разделить квартиру, находящуюся в ипотеке?

В кредитном договоре может быть предусмотрен порядок действий, который необходимо выполнить, чтобы разделить ипотечное обязательство в случае развода.

Если такого условия в кредитном договоре нет, то прежде чем составлять соглашение или отказ от исполнения обязательств по ипотеке, необходимо предварительно обратиться в кредитный отдел банка и проконсультироваться, какие документы требуется предоставить в конкретный банк в таких случаях.

2 способ – подарить свою долю квартиры бывшему супругу.

В качестве альтернативы раздела ипотечной квартиры можно предложить такой вариант, как подарок доли в праве собственности на квартиру одним из супругов другому супругу.

Для этого нужно:

1. Получить согласие кредитора (банка) на сделку. Иной порядок отчуждения имущества может быть прописан в кредитном договоре.2. Составить проект договора дарения. Согласовать его с одариваемым субъектом. При необходимости внести правки в договор.3. Посетить нотариуса. Привязка идет к месту нахождения отчуждаемого объекта.4. Удостоверить у нотариуса договор дарения.

5. Зарегистрировать переход права собственности на квартиру в Управлении Росреестра.

Чтобы оформить договор требуется:

1. Паспорт дарителя и одариваемого субъекта.2. Документы на объект недвижимости.3. Выписка из домовой книги.4. Согласие совладельцев жилья.

5. Подтверждение уплаты сбора.

Документы, необходимые для регистрации договора:

1. Договор дарения доли квартиры. На нем должна присутствовать нотариальная надпись, иначе сотрудник Росреестра не примет бумаги.2. Документы на недвижимость (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и др.).3. Копии паспортов сторон соглашения.4. Согласие совладельцев жилья (при их наличии).

5. Квитанция об оплате госпошлины.

При оформлении договора дарения выгодополучателю предстоит заплатить НДФЛ. Его размер составляет 13%. Ставка предусмотрена для резидентов РФ. В отношении нерезидентов действуют иные правила: они платят 30%.

Если сделка осуществляется между близкими родственниками, то одариваемый субъект освобождается от уплаты НДФЛ. Однако, согласно российскому законодательству, супруги не являются близкими родственниками, поскольку не имеют кровного родства.

В связи с этим при выборе такого варианта переоформления квартиры на одного из супругов, стороны должны иметь ввиду, что придется нести расходы по уплате НДФЛ, на оформление договора дарения квартиры, оплату госпошлины нотариусу за удостоверение сделки, а также за государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру.

Большой плюс данного варианта заключается в том, что не нужно уплачивать бывшему супругу компенсацию в размере денежной суммы, оплаченной им по ипотечному кредиту во время брака. Поскольку в случае досудебного раздела квартиры и переоформления ипотеки на одного из супругов, как уже было сказано выше, вероятнее всего понадобится соглашение о разделе имущества, в котором согласно нормам закона, нотариус обязан будет указать сумму компенсации.

3 Способ – разделить «ипотечную» квартиру в судебном порядке.

Если по тем или иным причинам не удалось в досудебном порядке решить вопрос о разделе квартиры, находящейся в залоге у банка, то можно обратиться в суд.

Для этого необходимо составить грамотное исковое заявление о разделе имущества. Из практики могу сказать, что одной квартирой вряд ли тут обойдется, поскольку, как правило, начинается все с квартиры, а заканчивается гораздо большим объемом совместно нажитого имущества. Кроме того, у суда согласно гражданско-процессуальному законодательству имеется обязанность выявить и установить в процессе рассмотрения дела все имущество, нажитое супругами в браке.

В исковом заявлении нужно будет указать весь объем имущества, подлежащего разделу, кому должно быть передано то или иное имущество, если речь пойдет об одной квартире, то в обязательном порядке размер компенсации, которую супруг, в чью собственность перейдет квартира, обязан уплатить другому супругу.

Еще один немаловажный момент: при подаче такого иска необходимо оплатить госпошлину, в шапке иска указывается цена иска и сумма госпошлины. Поскольку в данном случае госпошлина рассчитывается в процентном соотношении от оценочной стоимости квартиры, сумма госпошлины будет солидной.

Кроме того, перед обращением в суд, с целью уплаты госпошлины в верном размере и предупреждении возможного оставления без движения искового заявления, желательно сделать оценку спорной квартиры. Именно стоимость, указанная в отчете об оценке квартиры следует учитывать при уплате госпошлины.

При рассмотрении таких дел суд, как правило, привлекает банк, у которого в залоге находится данная квартира, третьим лицом по делу. И в процессе рассмотрения дела выясняет правовую позицию банка, а именно: возможно ли передать квартиру в собственность только одного из супругов и не повлияет ли это негативно на исполнение ипотечного обязательства.

В случаях, когда банк настаивает на сохранении кредитного договора в исходной редакции и категорически возражает против переоформления ипотечного обязательства на одного из супругов, суд может отказать в требовании о разделе квартиры. Но есть и немало судебной практики, кода суд встает на сторону супругов и делит квартиру.

Резюме

Резюмируя все вышесказанное, отметим: нет ни одного стопроцентного способа разделить совместно нажитую квартиру, находящуюся в залоге у банка. Это довольно непростой вопрос и зачастую его очень сложно решить. Конечно, учитывая тот факт, что квартира по сути не является полноценной собственностью заемщика до полной оплаты кредита, это вполне объяснимо.

Спасибо за внимание!

Обсуждение. Комментариев: 40

Читайте также:

Как разделить ипотечную квартиру при разводе по закону РФ?

Как правило, ипотеку берут на длительный срок. Вступая в брак, супруги надеются прожить вместе до конца дней. Но на деле все оказывается не так просто, и совсем не каждый брачный союз выдерживает хотя бы тот период времени, за время которого должна быть погашена ипотечная задолженность.

Зачастую ситуация складывается таким образом, что муж и жена покупают жилье в ипотеку, но впоследствии их семья рушится, и стороны не способны расстаться, полюбовно решив имеющиеся вопросы. Поделить имущество оказывается довольно сложно и проблематично. Избежать каких-либо разногласий поможет своевременное оформление договора о разделе имущества между супругами.

Но, что же делать, когда помимо приобретенной собственности требуется раздел общих долгов, и каким образом они будут делиться при расторжении брака?

Как делится квартира в ипотеке при разводе

По каким принципам производится деление купленного объекта недвижимости и распределяются ипотечные обязательства?

Раздел ипотечной квартиры

В соответствии с нормами статьи 256 Гражданского кодекса РФ, имущество супругов, которое было нажито ими в период брака, считается их совместной собственностью. Такое же правило содержится и в пункте 1 статьи 33 Семейного кодекса РФ. Несмотря на то, что квартира обременена ипотекой, она признается для сторон совместной супружеской собственностью.

Когда супруги приходят к решению о разделе такой собственности, доли их в имуществе считаются равными, согласно предписанию пункта 1 статьи 39 Семейного кодекса РФ.

При этом, за мужем и женой также сохраняется право разделить квартиру по своему усмотрению. Обосновано это положением пункта 2 статьи 38 Семейного кодекса РФ, согласно которому супругам предоставлено право поделить принадлежащее имущество по собственному решению, составив соответствующее соглашение. То же самое допустимо и в отношении задолженностей супругов.

Соответствуют сказанному и нормы Федерального закона «Об ипотеке», статьей 7 которого предусмотрено, что общая совместная собственность супругов может быть обременена ипотекой, при условии, что имеется письменное согласие его собственников.

По той причине, что супружеские доли в совместно нажитом имуществе признаются равными, разделение квартиры, купленной с использованием ипотечного кредита, также производится поровну.

Раздел ипотечного долга супругов

Совместная задолженность, также как и совместно приобретенное имущество, делится в равных частях. Это означает, что долги по кредитам подлежат оплате супругами в одинаковом размере.

Как происходит на практике расторжение брака при наличии ипотеки? Теоретически все кажется вполне ясным и довольно простым. Тогда, по каким же причинам на деле все складывается гораздо сложнее? В первую очередь, это объясняется тем, что стороны вынуждены помимо имущества разделять и материальные обязательства.

Кроме того, кроме заинтересованности разводящихся, есть еще и третье заинтересованное лицо — кредитная организация, так как:

  • квартира, приобретенная супругами, находится в залоге у банковской организации;
  • участники бракоразводного процесса имеют задолженность перед финансовым учреждением.

По этой причине все действия, которые производятся в отношении обремененной ипотекой квартиры, будь то отчуждение ее после расторжения брака или раздел ежемесячных выплат сторонами, могут производиться лишь при наличии согласия кредитной организации.

На основании пункта 1 статьи 391 Гражданского кодекса РФ, перевести долг с одного супруга на другого, можно только при согласии на это кредитора, то есть банка. Зачастую подобного рода заявления о переводе и внесении изменений в договор ипотеки отклоняются кредитными организациями и не подлежат удовлетворению. Некоторые пытаются поделить обремененную ипотекой квартиру и соответствующий долг через суд, без одобрения банковского учреждения, но они также не приносят ожидаемого результата.

По какой причине банки не соглашаются на принятие заявлений о разделении долговых обязательств? В соответствии с условиями кредитного договора, кредитор вправе потребовать выплаты задолженности от каждого должника отдельно, либо полностью, либо в части. Деление подобного обязательства приводит к значительным изменениям условий заключенного договора, так как происходит переход от солидарной к долевой ответственности обязанных сторон.

Однако разногласия супругов еще не являются поводом для внесения изменений в договор ипотеки и ограничения правомочий банка. В силу этого, финансовые учреждения отказываются делить обязательства по кредиту между разводящимися.

Ввиду указанного, возможен ряд наиболее приемлемых способов деления ипотечной задолженности после расторжения брака:

  • Отчуждение обремененной ипотекой квартиры, выплата задолженности из полученных от продажи денег, и разделение оставшейся суммы бывшими мужем и женой. Такой подход к ситуации очень удобен, так как он позволяет сторонам не продолжать совместное проживание на одной территории и помогает избавиться от кредитных обязательств. Но возможность решить ситуацию таким образом не всегда имеется. Объясняется это следующим:
  • Необходимостью получения одобрения соответствующей кредитной организации на совершение подобной сделки, а она, в свою очередь, идет на это не всегда. Происходит это потому, что в таком случае банк лишается значительной части процентов, начисленных за пользование денежными средствами. Однако если обе стороны способны нести материальную ответственность, то финансовое учреждение может одобрить такой способ погашения задолженности и посоветовать сторонам по окончании сделки направить полученные деньги на оплату первого взноса на приобретение двух других объектов недвижимости и оформление отдельной ипотеки для каждого;
  • Найти покупателей, согласных приобрести недвижимость, обремененную ипотечным обязательством, достаточно сложно;
  • Для осуществления продажи приобретенного совместно жилья разводящимся необходимо участвовать в процессе вместе, а далеко не все согласны встречаться и идти на контакт.

Второй способ поделить приобретенную в ипотеку квартиру выглядит так: ипотечные взносы разделяются между сторонами в равных частях. Тогда каждая из них становится не солидарным должником, а индивидуальным плательщиком задолженности.

Согласно действующему законодательству, бывшие муж и жена являются сособственниками жилья, и при этом должны совместно погашать задолженность, но только в своей части. Такой способ не всегда приемлем, тем более, когда стороны не имеют другого места для проживания и вынуждены существовать вместе.

Бывают такие моменты, когда одна сторона просто прекращает производить оплату взносов в отношении своего долга, по таким причинам:

  • лицо не проживает на данной жилой площади и думает, что не должно производить выплаты за указанный объект;
  • умышленно избегает оплаты долга для того, чтобы обремененная квартира была выставлена финансовой организацией на торги;
  • не располагает необходимыми материальными ресурсами и прочее.

В первых двух ситуациях сторона, являющаяся добросовестным плательщиком по кредиту, должна иметь в виду, что такой ход событий ей отчасти полезен. Если она при этом будет выплачивать свою половину долга, а также и половину другой стороны, возникает возможность в будущем требовать получения большей части ипотечной квартиры.

Таким образом, необходимо в любом случае производить оплату долга полностью. Делать это следует во избежание возникновения неприятных обстоятельств, о которых речь пойдет далее.

Тот разводящийся, который не желает вместе проживать с бывшим супругом на территорий обремененной квартиры, может целенаправленно прекратить производить оплату по обязательству. Последствием отказа от выплат может стать обращение кредитора в судебные органы для вынесения решения, предписывающего принудительное изъятие и последующее отчуждение ипотечного жилья.

После того, как квартира будет продана на торгах, разводящиеся рискуют оказаться в неблагоприятной для обеих ситуации, так как продажная цена ее будет значительно меньше, чем рыночная стоимость. Конечно, для того супруга, который пошел на такой шаг, это отличная возможность избежать совместного проживания раз и навсегда.

Также имеет место ситуация, при которой одна сторона погашает свою половину задолженности раньше оговоренного договором срока. В этом случае другой супруг выступает в роли единственного плательщика, что подразумевает его единоличную обязанность по выплате долга.

В такой момент трудно понять, каким образом произвести раздел ипотечной квартиры, и что будет с этим объектом недвижимости впоследствии, точнее сказать, будет ли она и далее являться совместной собственностью, ведь то из бывших супругов, который исполнил обязательство ранее срока, не имеет распоряжаться принадлежащей ему долей до тех пор, пока ипотека с квартиры не будет снята.

Следует знать, что в подобном случае кредитная организация непременно проверить материальные возможности каждой стороны с особой внимательностью. Только лишь после того, как будет установлена платежеспособность обоих, дающая возможность выплачивать каждый свою сумму задолженности, банк может одобрить раздел ипотечных выплат.

Одна из сторон может отказаться от прав на обремененный ипотекой объект в пользу другой, таким образом освобождаясь от обязанности уплаты долга.

Таким путем решить вопрос вполне приемлемо в случае, если выплатить сумму долга или произвести отчуждение ипотечной квартиры не удается, а супруг, который отказался от прав, имеет другое жилье. Банк, предоставивший ипотеку, имеет возможность дать согласие на подобное решение только тогда, когда один оставшийся плательщик, является способным производить выплаты.

Нужно учитывать, что за услуги по изменению условий кредитного договора, финансовым учреждением может взиматься дополнительная оплата в размере 0,5- 1% от суммы существующей на данный момент задолженности. Однако в целом банк соглашается на переоформление ипотечного договора неохотно.

Прочие варианты

Самым оптимальным решением, которое вполне приемлемо и для банковских учреждений, и способно упростить процесс разделения недвижимости при расторжении брака, это досрочное погашения кредита.

Во исполнение такой цели нужно получить требующуюся сумму одним из перечисленных способов:

  • продать какое-либо имущество, нажитое в браке;
  • получить одной из сторон денежный заем;
  • произвести отчуждение квартиры, находящейся в ипотеке и так далее.

Следует иметь в виду, что иногда банки, получая информацию о расторжении брака между должниками и ин намерениях поделить свои денежные обязательства по кредиту, могут потребовать досрочно ликвидировать имеющуюся задолженность. Такой момент может быть изначально представлен в ипотечном договоре.

Кроме того, финансовые учреждения, при оформлении ипотеки могут поставить сторонам условие о необходимости заключения брачного договора, чтобы подстраховаться от лишних затруднений в отношении кредита в будущем. Причем на сегодняшний день такая практика становится все более распространенной.

Бывает и так, что бывшие супруги решают ничего не менять в отношении оформленных обязательств и дальше выплачивают долг по кредиту. Такое уместно в ситуациях, когда стороны сохранили хорошие отношения, они также проживают в приобретенной на заемные средства квартире или оплачивают задолженность за объект недвижимости, в котором живет один из совместных детей.

При рассмотрении подобного спора в суде, решение может принято без учета правила, гласящего о том, что доли супругов доли быть равны. Имущество может быть разделено в различном соотношении в том случае, когда одна сторона процесса будет жить вместе с совместными малолетними детьми.

Исходя из данного факта, мать вполне может рассчитывать на большую половину, чем отец, несмотря на то, что задолженность оплачивают обе стороны в равных частях.

Бывает, что для того, чтобы выплатить ипотечную задолженность полностью или в части, приходится обращаться к средствам мат капитала. При таких обстоятельствах дети должны выступать в качестве сособственников обремененного ипотекой объекта после погашения долга.

Тогда порядок разделение жилья для разводящихся становится другим, так как один супруг продолжает жить с детьми за счет принадлежащих им долей.

Обязательно помнить, что если несовершеннолетние дети прописаны в ипотечной квартире, то перед отчуждением ее необходимо получить разрешение от органа опеки и попечительства.

Чтобы это сделать, следует подтвердить тот факт, что детям будут предоставлены необходимые жилищные условия после совершения сделки.  Если условие не будет соблюдено, то родителям грозит административное наказание или даже лишение родительских прав.

Наиболее проблематично разрешить вопрос раздела в случае, когда с использованием материнского капитала был приобретен или построен объект недвижимости. Жилье, приобретенное на средства семейного капитала, при расторжении брака подвергается разделу, как и прочие ценные вещи.

Когда используется такое пособие, квартира должна регистрироваться по следующим правилам:

  • муж и жена должны иметь равные доли на объект недвижимости;
  • каждая сторона обязана выделить доли детям;
  • ранее не предоставлялось возможности передать долю другим членам семьи, но на нынешний момент этот принцип не действует.

Поэтому, когда требуется поделить приобретенную по материнскому сертификату квартиру, раздел производится исходя из учета долей, принадлежащих родителям.

Отчуждение недвижимости — не главный момент, в случае возможности одной из сторон компенсировать долю второго следующим образом:

  • выплатой денежного возмещения;
  • предоставлением равноценного имущества.

Когда супруги приходят к выводу о необходимости продать жилье, им надлежит принять во внимание наличие зарегистрированных в квартире детей, владеющих долями, и факт использования материнского капитала. По этой причине разделение в момент развода производится с участием органов опеки и попечительства, которые следят за соблюдением детских интересов.

Как правило, в таком случае необходимо предъявить нотариально удостоверенное обязательство, в котором обозначен срок для осуществления намерений по выделению равноценной доли в другом объекте недвижимости.

Каким образом следует поступить, когда средства мат капитала направлены на погашение ипотечного кредита? В первую очередь, желательно пересмотреть заключенный с банком договор, в котором супруги участвуют в роли созаемщиков.

Невзирая на то, кто из них является главным, их ответственность будет одинаковой, а приобретенная недвижимость распределяется в равных долях между родителями и детьми. При этом размер задолженности в любом случае остается равным — он делится напополам между супругами. Рекомендуется обязательно извещать банковское учреждение о разводе, иначе это грозит требованием досрочной выплаты долга.

Существуют особые ситуации, при возникновении которых деление ипотечного жилья, а также выбранных банком денежных средств на его покупку не производится. К такой ситуации относится получение личной ипотеки, когда объект недвижимости приобретается на собственные средства одной из сторон до момента регистрации отношений либо в период брака.

Статья 36 Семейного кодекса РФ устанавливает, что такая собственность не может быть совместно нажитой и не подвергается разделению при разводе.

Такого рода имущество и денежные средства включают в себя те финансы, которые возникли у супруга до регистрации брака или те, которые появились в браке, но посредством отчуждения собственности, приобретенной до вступления в семейные отношения. Также в этот круг входят деньги и объекты недвижимости, полученные стороной по наследству либо по безвозмездной сделке, например, в порядке приватизации.

Второй момент состоит в вопросе, касающейся военной ипотеки. Здесь ситуация сложнее, чем с личным имуществом. К примеру, некоторые правоведы утверждают, что в данной ситуации подлежит применению статья 34 Семейного кодекса РФ, устанавливающая, что к числу совместно нажитого имущества следует относить любые доходы от трудовой деятельности, интеллектуальную собственность и прочее. Сюда же они включают все материальные средства, у которых нет особого назначения.

Другие же толкователи права полагают, что финансовые средства, направляемые военным по специальной программе, нельзя считать совестно нажитыми, так как они имеют целевую направленность. Поэтому супруг, не состоящий на военной службе, не имеет права на долю в приобретенном таким способом жилье.

Казалось бы, все тут правомерно и просто, но есть один нюанс. Когда для покупки такой недвижимости привлекались другие финансы, которые считаются совместно нажитым имуществом, то на них данное правило не распространяется. Это означает, что муж или жена вправе заявлять требования на часть таких денег. Существуют и ситуации, когда денежная сумма была получена из иной, совместно нажитой собственности.

Например, супруг, являющийся военнослужащим, вступает в военную ипотеку, а его супруга предоставляет средства для ее оплаты, которые она, в свою очередь, получила в порядке наследования. При таких обстоятельствах она может требовать получения вложенной денежной суммы. Но когда полученные по наследству финансы направлял непосредственно супруг, то жена не будет иметь права ни на жилье, ни на деньги.

Как при разводе делится квартира в ипотеке

Ипотечная квартира супругов: общие положения

Как разделить имущество после развода: общие положения

Раздел квартиры в ипотеке: примеры из практики

Как делить ипотечную квартиру при разводе: нюансы

Раздел ипотечной квартиры, приобретенной с привлечением средств материнского капитала

Отдельные вопросы, связанные с определением долей при разделе квартиры в ипотеке

Ипотечная квартира супругов: общие положения

Для лучшего понимания, как при разводе делится квартира в ипотеке, рассмотрим общие положения об ипотеке.

Правоотношения, связанные с ипотекой, урегулированы законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — закон № 102-ФЗ).

Согласно п. 1 ст. 1 закона № 102-ФЗ договор об ипотеке, также именуемый договором о залоге недвижимости, заключается между залогодателем и залогодержателем. Согласно ему последний может получить удовлетворение своих требований по обязательству, обеспечиваемому ипотекой, из стоимости недвижимости, находящей в залоге, по общему правилу преимущественно перед иными кредиторами залогодателя.

Помимо закона № 102-ФЗ правоотношения, связанные с ипотечными обязательствами лиц, находящихся в браке, регулируются иными нормативными актами, в частности Семейным кодексом РФ (далее — СК РФ). Согласно п. 3 ст. 35 СК РФ заключение одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат госрегистрации, требует нотариального согласия второго супруга.

РИСКИ! В противном случае есть риск признания соответствующей сделки недействительной.

Подробнее об ипотеке и оформлении необходимых документов читайте в наших статьях:

Чтобы максимально полно ответить на вопрос, как при разводе делится ипотечная квартира, рассмотрим некоторые положения о разделе имущества разводящихся супругов.

Как разделить имущество после развода: общие положения

Как разделить квартиру в ипотеке при разводе, зависит от ряда обстоятельств. В частности, от того, каков режим имущества супругов, был ли ими заключен брачный договор.

Вопрос, как разделить ипотечную квартиру при разводе, возникает при дележе общего имущества, который регулируется ст. 38 СК РФ и ст. 252, 254 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ).

Данными нормами установлено, в частности, следующее:

  • раздел возможен не только при разводе, но и в период брака, а также если кредитор требует раздела для обращения взыскания на долю должника (п. 1 ст. 38 СК РФ);
  • при отсутствии иной пропорции в законе или соглашении доли признаются равными (п. 2 ст. 254 ГК РФ);
  • супруги могут разделить свое имущество путем заключения нотариально удостоверенного соглашения (п. 2 ст. 38 СК РФ) или в судебном порядке (п. 3 ст. 38 СК РФ).

РИСКИ! При банкротстве гражданина реализуется не его доля в общей совместной собственности, а все имущество, находящееся в залоге. В связи с этим раздел имущества супругов не влияет на предмет реализации на торгах, а компенсация второму супругу может быть произведена из стоимости имущества после удовлетворения требований залогового кредитора (определение ВС РФ от 07.12.2018 № 304-ЭС18-6113(2) по делу № А27-21955/2016).

О судебном разделе имущества супругов мы рассказали в статьях:

Раздел квартиры в ипотеке: примеры из практики

Раздел ипотечной квартиры при разводе возможен разными способами, у каждого из них свои нюансы. Приведем примеры раздела ипотеки при разводе и связанных с этим споров.

Ипотечная квартира может перейти в собственность лица, погашающего кредит, с выплатой второму супругу денежной компенсации.

РИСКИ! Однако ситуация несколько усложняется, если ипотечная квартира приобреталась в рамках накопительно-ипотечной системы для военных. В этом случае досрочное погашение кредита собственником квартиры может привести к увеличению общей суммы выплаты в связи с прекращением участия в накопительно-ипотечной системе для военнослужащих.

При этом в иске ко второму супругу о взыскании расходов по оплате соответствующей части общего размера задолженности по кредиту может быть отказано, если досрочное погашение задолженности признается злоупотреблением правом, имевшим место для возложения дополнительных расходов на второго супруга (апелляционное определение Приморского крайсуда от 02.07.2018 по делу № 33-5922/2018).

Подробнее о приобретении жилья военнослужащими в рамках системы целевого жилищного займа читайте в нашем материале «Целевой жилищный заем для военнослужащих».

Решая, как поделить квартиру в ипотеке при разводе, супруги могут заключить соглашение. ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Однако соглашение между ними не будет безусловным основанием для изменения условий кредитного договора банком (апелляционное определение Нижегородского облсуда от 17.04.2018 по делу № 33-4524/2018).

Как делить ипотечную квартиру при разводе: нюансы

Раздел квартиры в ипотеке при разводе связан, в частности, со следующими особенностями:

  • Решая, как делить ипотечную квартиру при разводе, а также кто и в каком объеме будет гасить ипотечный кредит, следует четко обозначить назначение платежей в переводах между супругами. При возникновении споров платежи с назначением «На личные нужды для жены» не могут быть возвращены отправителю, поскольку распоряжение денежными средствами, полученными на иные цели, нежели чем на гашение кредита, считается согласованным отправителем (апелляционное определение Санкт-Петербургского горсуда от 24.05.2017 № 33-10681/2017 по делу № 2-17/2017).
  • Если квартира была приобретена за счет собственных денег одного из супругов и кредита, оплаченного им же, возможно признание права собственности на всю квартиру за данным супругом (апелляционное определение Санкт-Петербургского горсуда от 22.03.2017 № 33-6674/2017 по делу № 2-8977/2016).
  • При решении вопроса, как поделить ипотечную квартиру при разводе, надо также учитывать, что для признания имущества общей собственностью не имеет значения, на чье имя оно было приобретено и кем из супругов были получены денежные средства (апелляционное определение Санкт-Петербургского горсуда от 22.03.2017 № 33-6674/2017 по делу № 2-8977/2016).

О банкротстве граждан при ипотеке и рефинансировании кредитов читайте в статьях:

Раздел ипотечной квартиры, приобретенной с привлечением средств материнского капитала

Задаваясь вопросом, как делить квартиру в ипотеке при разводе, если она была приобретена с привлечением средств материнского капитала, обратите внимание на следующее:

  • Правовые позиции судов по спорам, связанным с определением долей в имуществе, приобретенном за счет средств материнского капитала, обобщены в Обзоре судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утв. Президиумом ВС РФ 22.06.2016 (далее — Обзор).
  • В Обзоре, в частности, отмечено, что при разрешении споров о долях супругов в таком имуществе необходимо определить и доли несовершеннолетних детей (п. 10 Обзора). Наличие ипотеки не является основанием для отказа в удовлетворении требований супругов о разделе такого имущества (п. 11 Обзора).
  • При определении размера долей учитывается, что доли родителей и детей являются равными в части средств материнского капитала, а не всех средств, за счет которых приобретено жилье (п. 13 Обзора). Пример определения долей в имуществе при привлечении для покупки ипотечной квартиры как средств материнского капитала, так и собственных денежных средств одного из супругов приведен в апелляционном определении Воронежского облсуда от 14.07.2016 по делу № 33-4291/2016.

Подробнее о покупке квартиры за материнский капитал — в наших статьях:

Отдельные вопросы, связанные с определением долей при разделе квартиры в ипотеке

Что еще характерно для раздела квартиры в ипотеке и определения долей:

  • изменение режима собственности с общей на долевую и определение долей не влечет трансформации залога имущества в залог долей (определение ВС РФ от 15.10.2018 № 305-ЭС17-12030(2) по делу № А40-222894/2015);
  • погашение ипотечного кредита одним из супругов за счет собственных денежных средств и последующее признание права собственности супругов на квартиру в равных долях влечет возможность взыскать с супруга, не вносившего денежные средства, неосновательное обогащение в размере половины суммы, внесенной первым супругом для погашения кредитных обязательств (определение Самарского облсуда от 19.09.2018 по делу № 33-11745/2018);
  • при выяснении подсудности спора о разделе имущества при разводе помните, что это спор не о праве на недвижимость, а об изменении режима совместной собственности (определение ВС РФ от 18.09.2018 № 4-КГ18-76).

О сделках с долями в квартире мы подробно рассказали в наших статьях:

***

ВЫВОД! Итак, мы рассмотрели, как при разводе разделить квартиру, находящуюся в ипотеке. Обозначили как общие правила о разделе, так и отдельные нюансы, в частности связанные с определением долей, разделом квартиры, приобретенной с привлечением средств материнского капитала или в результате участия в накопительно-ипотечной системе для военнослужащих.

Квартира в ипотеке: как при разводе лучше всего делить?

Если семейной идиллии наступил конец, а семья проживает в квартире, взятой в ипотеку, то перед разведенной парой встают многочисленные вопросы.

Кому и в какой доле оплачивать оставшуюся часть кредита, как делить недвижимость?

Сложность ситуации в наличии третьей стороны, то есть банка-заемщика, интересы которого также должны учитываться.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Что об этом говорит закон?

Семейный кодекс (ст.33) определяет для супругов совместное пользование своим имуществом, если в брачном договоре не прописаны другие условия.

Раздел ипотечной квартиры при разводе предполагает получение супругами равных долей, опять же с оговоркой, что брачный договор не предусматривает иной порядок.

Федеральный закон об ипотеке за номером 102-Ф3 от 16 июля 1998 года регламентирует правовые отношения залогодержателя (кредитора) и залогодателя (лица, покупающего недвижимость в ипотеку).

Ипотекой является одна из форм залога, которая налагает на залогодателя определенные обязательства по отношению к залогодержателю.

В случае невыполнения этих обязательств, кредитор имеет право компенсировать свои затраты путем реализации предмета залога.

Во время действия договора по ипотеке на пользователя накладывается ряд ограничений по управлению находящейся в залоге недвижимостью.

Без разрешения банка (кредитора) заемщик не имеет права:

  • Продать другому лицу;
  • Подарить;
  • Обменять;
  • Внести в качестве залога другому кредитору.

Любая перепланировка квартиры и прописка в ней родственников возможна только с одобрения банка.

Существует различие между ипотекой и ипотечным кредитом. При ипотеке в качестве залога используется недвижимость, уже находящаяся в собственности у заемщика, а кредит может быть использован по его усмотрению.

Ипотечное кредитование подразумевает выдачу банком определенной суммы (кредита) на покупку недвижимости, при этом сама покупаемая недвижимость становится предметом залога.

к содержанию ↑

Как разделить ипотеку при разводе?

Если ипотечный кредит был осуществлен во время брака, то обязательства перед банком и ответственность за их неисполнение несут оба супруга в равной доле.

Один из супругов является заемщиком, а другой — созаемщиком.

Это называется «солидарная ответственность», что подразумевает также и равные права на пользование имуществом.

В случае нарушения исполнения обязанностей банк имеет право предъявить претензии, как к одному из супругов, так и сразу к обоим.

Возможно Вас заинтересует статья о том, как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки, прочитать об этом можно тут.

к содержанию ↑

Добровольное согласие

Если после развода отношения не испорчены полностью, то можно найти разумный компромисс.

Поскольку права на имущество у бывших супругов равносильны, то можно договориться выплачивать оставшеюся сумму кредита в равных долях или на других условиях.

Для этого необходимо заключить дополнительные договора с банком, в которых следует подробно указать все условия погашения кредита каждой из сторон.

По взаимному соглашению могут быть достигнуты и другие условия.

Даже если кредитный договор и удастся переоформить, то за это переоформление придется заплатить. Во многих банках предусмотрена комиссия за изменение условий действующего договора, также понадобится переоформить страховку. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Если после развода один из супругов не намерен проживать в квартире, то ему не имеет смысла оплачивать ипотеку. В таком случае права на имущество переходят к одному из супругов, а вместе с ними и обязательства по кредиту.

При этом супругу, покидающему жилье, полагается компенсация за уже произведенные платежи.

Однако такой вариант не всегда возможен, если банк сочтет доходы супруга, которому отчуждается собственность, недостаточными для погашения долга.

к содержанию ↑

Брачный договор или суд?

Очень упрощает задачу грамотно и заблаговременно составленный брачный договор, который содержит пункты о возможном разводе и условиях раздела обязательств и имущества по этой причине.

К сожалению, далеко не все молодожены считают нужным составление брачного соглашения.

Спорные вопросы, связанные с разделом ипотеки иногда приводят бывшую семью в суд. Данный орган руководствуется, прежде всего, принципом равного разделения как имущества, так и обязательств.

Если в семье имеются несовершеннолетние дети, то предпочтение в распределение долей имущества отдается стороне, с которой остается ребенок (или дети). Но в этом случае второй родитель может потребовать компенсацию своей доли.

к содержанию ↑

Продажа ипотечной квартиры

Одним из вариантов решения проблемы раздела квартиры в ипотеке при разводе является продажа ипотечной квартиры, чтобы деньги, вырученные с продажи, использовать для погашения оставшейся части кредита.

Оставшуюся сумму бывшие супруги могут разделить между собой. В таком случае все остаются при своих и никто никому не должен.

Сделать это можно лишь с согласия банка, выдавшего кредит. Если банк одобрит продажу, останется лишь найти покупателя.

Если позволяют средства, то можно погасить кредит досрочно и выставить квартиру на продажу без участия банка.

Банк имеет право сам выставить жилье на аукцион в случае прекращения выплат по кредиту. Это самый худший вариант, который может оставить заемщиков ни с чем.

Возможно Вас заинтересует статья о том, что такое продажа квартиры по переуступке права, прочитать об этом можно здесь.

к содержанию ↑

Когда имущество не подлежит разделу?

Не всегда члены семьи имеют равные права на жилплощадь, в некоторых случаях такие права отсутствуют.

Если квартира была куплена одним из супругов до заключения брака, то она не считается совместно нажитым имуществом и после развода он остается единственным владельцем недвижимости.

Квартира также не подлежит разделу, если она была получена одним из супругов по наследству или по дарственной. При этом неважно, произошло это до момента заключения брака или после.

Также во время приватизации в качестве собственника может быть вписан только один из супругов, что тоже оставляет за ним право единолично пользоваться жилплощадью после развода.

Случается, что во время приватизации один из супругов просто не был прописан в данном помещении. По условиям приватизации, собственником приватизированной квартиры может стать только прописанное в ней лицо.

к содержанию ↑

Если в квартире прописаны дети

При разделе имущества в обязательном порядке учитываются интересы детей.

Основное условие — является ли ребенок владельцем жилья или нет. Жилплощадь может быть получена ребенком по наследству или посредством его внесения в список владельцев во время приватизации.

Несовершеннолетние лица не имеют права на самостоятельные сделки с недвижимостью, однако закон разрешает такие действия с письменного разрешения родителей, если ребенку больше 14 лет.

Если ребенок имеет свою долю в квартире, то при разводе родителей его доля не делится между ними, а добавляется к доли родителя, с кем он остался.

Если единственным собственником жилья является муж, а жена не имеет собственного жилья, при этом имеются дети, не достигшие совершеннолетия, то часто судом принимается решение о разделе жилья в пользу супруги.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно!


Смотрите также